Frågor och svar
Hur går ett lokalbyte till?
Ett lokalbyte har två delar: att hitta en ny lokal och att avsluta ert nuvarande hyresavtal. Börja med att se över avtalet, eftersom uppsägningstiden ofta styr hela tidsplanen. För lokalhyresavtal som löper tills vidare är uppsägningstiden vanligtvis minst nio månader, men den kan vara längre beroende på vad ni har avtalat.
Vad ska ni titta efter i ert avtal?
- Tills vidare eller bestämd tid. Ett avtal som gäller tills vidare måste sägas upp. Det måste också ett avtal på bestämd tid, om ni har hyrt lokalen i mer än nio månader i följd. Annars förlängs avtalet, tills vidare om inget annat står i det.
- Uppsägningstiden. Enligt jordabalken är den vanligtvis minst nio månader, både för avtal som gäller tills vidare och för avtal på bestämd tid längre än nio månader. Den kan vara längre beroende på vad ni har avtalat. Två exempel: Säger ni upp ett avtal som gäller tills vidare den 10 mars, upphör det vid månadsskiftet december–januari. Löper ett avtal på bestämd tid ut den 31 december, ska det sägas upp senast den 31 mars samma år.
- Formen. Uppsägningen ska i regel vara skriftlig. Läs mer om hur ni säger upp avtalet.
Kan ni flytta innan avtalet löper ut?
Ja, om hyresvärden går med på det, eller i vissa fall med hyresnämndens tillstånd. Det finns två vägar:
- Överlåtelse. Någon annan tar över hela ert avtal. Det kräver hyresvärdens samtycke. Säger hyresvärden nej utan skälig anledning, eller svarar inte inom tre veckor, får ni säga upp avtalet. Tar någon över er verksamhet i lokalen kan hyresnämnden ge tillstånd till överlåtelsen, om hyresvärden inte har befogad anledning att säga nej. Har ni haft lokalen kortare tid än tre år krävs synnerliga skäl, alltså mycket starka skäl. Efter en överlåtelse med samtycke eller tillstånd är ni fria från avtalet för tiden efter överlåtelsen, om inget annat villkor har ställts.
- Andrahandsuthyrning. Ni hyr ut lokalen till någon annan men är kvar som hyresgäst. Även det kräver hyresvärdens samtycke. Utan samtycke kan hyresnämnden ge tillstånd för en viss tid, men bara i vissa fall. Ett exempel är att ni under en tid inte kan driva verksamheten i lokalen. Pågår andrahandsuthyrningen i mer än nio månader kan den som hyr av er ha rätt till ersättning när ni säger upp. Den rätten går att avtala bort i ett separat avtal, men i vissa fall krävs även hyresnämndens godkännande.
- Utan lov kan ni förlora lokalen. Det gäller om ni överlåter eller hyr ut i andra hand utan samtycke eller tillstånd. Om ni inte rättar till situationen utan dröjsmål efter hyresvärdens tillsägelse, eller ansöker om tillstånd och får det beviljat, kan hyresvärden säga upp avtalet i förtid.
Behöver ni lämna lokalen i förtid kan vi hjälpa er att hitta någon som tar över den eller hyr den i andra hand. Läs mer om hur vi hjälper er att lämna lokalen i förtid.
Hur kan Locality hjälpa till?
Vi hjälper er att hitta den nya lokalen, från behovsanalys till signerat avtal. Ska ni byta huvudkontor, eller behöver ni mer yta för att ni växer? Läs mer om nytt huvudkontor och expansion.
Behöver ni juridisk hjälp samarbetar vi med branschens mest erfarna jurister som vi vet kan just er fråga.
Så går det till
Gå igenom ert nuvarande avtal
Ta reda på om avtalet gäller tills vidare eller på bestämd tid, hur lång uppsägningstiden är och vad som händer om ingen säger upp det. Räkna ut sista dagen ni kan säga upp det. Den kan komma innan ni har signerat ett nytt avtal.
Behovsanalys
Tillsammans går vi igenom vad ni behöver: hur ni arbetar, hur många ni är, vad lokalen får kosta och när ni behöver den. Vad ska lokalen klara i dag och framåt?
Urval
Ni får ett urval, inte en lista med allt. Där kan det finnas annonserade lokaler, kommande vakanser och lokaler som kan hyras i andra hand eller tas över genom en överlåtelse.
Visningar
Ni väljer vilka lokaler ni vill se, och vi bokar visningarna. Efteråt jämförs de sida vid sida: yta, läge, totalkostnad och flexibilitet.
Dialog med fastighetsägaren
Vi är bollplank och brygga mellan er och fastighetsägaren.
Signerat avtal
Vi är med tills avtalet är i hamn och signerat.
Säg upp det nuvarande avtalet
Säg upp avtalet skriftligt och i tid. Vill ni avsluta avtalet i förtid kan ni komma överens med hyresvärden om det. Ett annat alternativ är att överlåta hyresrätten. Ni kan också hyra ut lokalen i andra hand, men då är ni fortfarande ansvariga för ert hyresavtal. Överlåtelse och andrahandsuthyrning kräver hyresvärdens samtycke eller, i vissa fall, hyresnämndens tillstånd.
Flytta ut
Om inget annat har avtalats ska ni lämna lokalen senast dagen efter att hyrestiden har gått ut. Senast klockan 12 den dagen ska lokalen vara tillgänglig för nästa hyresgäst. Är den dagen en lördag, söndag, helgdag, midsommarafton, julafton eller nyårsafton gäller i stället nästa vardag.
Vanliga frågor
- Måste vi säga upp det gamla avtalet innan vi har hittat en ny lokal?
- Det kan behövas. Med nio månaders uppsägningstid eller mer kan sista dagen för uppsägning komma innan ni har hittat något nytt. Har ni ett avtal på bestämd tid och missar den dagen förlängs avtalet, tills vidare eller så som det står i avtalet. Börja därför leta i god tid.
- Blir vi fria från avtalet om vi hyr ut lokalen i andra hand?
- Nej. Ni är kvar som hyresgäst och ansvarar fortfarande för avtalet mot hyresvärden. Det är bara en överlåtelse, med hyresvärdens samtycke eller hyresnämndens tillstånd, som gör er fria från avtalet för tiden efter överlåtelsen, om inget annat villkor har ställts.