{ "schema_version": "1.0", "canonical": "https://www.locality.se/fragor/omforhandla-lokalhyresavtal/", "path": "fragor/omforhandla-lokalhyresavtal", "title": "Omförhandla lokalhyresavtal", "h1": "Hur omförhandlar man ett lokalhyresavtal?", "meta_title": "Hur omförhandlar man ett lokalhyresavtal? – Locality", "meta_description": "Så omförhandlar ni ett lokalhyresavtal: uppsägning för nya villkor, två månader att vända er till hyresnämnden, marknadshyra och er rätt till ersättning.", "page_type": "question", "language": "sv-SE", "jurisdiction": "SE", "short_answer": "Är ni överens med hyresvärden kan ni skriva ett nytt avtal eller göra ett tillägg till det befintliga. Om ni vill ändra villkoren utan att komma överens kan någon av parterna säga upp avtalet för villkorsändring. Vid en sådan uppsägning behöver ni som hyresgäst ansöka om medling hos hyresnämnden inom två månader om ni inte når en överenskommelse. Ni har ingen automatisk rätt att få avtalet förlängt, men kan i vissa fall ha rätt till ersättning motsvarande minst en årshyra om hyresförhållandet upphör.", "document_summary": "Hur en omförhandling av ett lokalhyresavtal går till enligt jordabalken när parterna inte är överens, med uppsägning för nya villkor från hyresvärden eller hyresgästen, tvåmånadersfristen, hyresnämndens medling, marknadshyra, rätten till ersättning och när den kan ha avtalats bort. Sidan säger också vad Locality gör och inte gör i ett sådant uppdrag.", "lead": null, "highlights": [], "who_it_is_for": null, "cost_note": null, "area": [ "Stockholm" ], "responsible": { "name": "Locality Stockholm AB", "email": "info@locality.se", "phone": "08-533 30 100", "url": "https://www.locality.se/kontakt/" }, "published": "2026-09-25", "last_updated": "2026-10-17", "next_review": "2027-03-25", "sources": [ { "title": "Jordabalk (1970:994), 12 kap. 4, 8, 28, 42, 53 och 56–59 §§", "publisher": "Sveriges riksdag", "url": "https://www.riksdagen.se/sv/dokument-och-lagar/dokument/svensk-forfattningssamling/jordabalk-1970994_sfs-1970-994/#K12P58", "sfs": "SFS 1970:994", "used_for": "Att uppsägning för nya villkor följer de vanliga uppsägningstiderna (4 §), att hyresvärdens uppsägning ska delges och inte får skickas med rekommenderat brev och att hyresgästens uppsägning ska vara skriftlig (8 § första och fjärde styckena), att reglerna om prövning av hyran under avtalstiden gäller bostäder (53 §), när ersättningsreglerna inte gäller och avstående i en särskilt upprättad handling (56 §, med 28 § om ny säkerhet och 42 § om förverkande), rätten till ersättning och undantagen (57 §), marknadshyra och hyresnämndens yttrande i en senare tvist (57 a §), hyresvärdens uppsägning och tvåmånadersfristen (58 §), hyresgästens uppsägning för nya villkor (58 a §), ersättningens storlek (58 b §) och uppskov med flytten (59 §)." }, { "title": "Lag (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder, 4, 8, 12, 12 a, 12 b och 19 c §§", "publisher": "Sveriges riksdag", "url": "https://www.riksdagen.se/sv/dokument-och-lagar/dokument/svensk-forfattningssamling/lag-1973188-om-arrendenamnder-och-hyresnamnder_sfs-1973-188/#P12", "sfs": "SFS 1973:188", "used_for": "Att hyresnämnden medlar och att ärendet tas upp av nämnden där fastigheten ligger (4 §, lydelse enligt SFS 2026:845), att ansökan ska vara skriftlig (8 §), att nämnden försöker förlika parterna och lägger fram eget förslag och att ärendet avskrivs om det inte blir någon förlikning (12 §, lydelse enligt SFS 2026:845), yttrande om marknadshyra eller ersättningslokal (12 a §), att medlingssammanträdet inte är offentligt (12 b §) och att varje part svarar för sina kostnader (19 c §)." }, { "title": "Förordning (1975:518) om rikets indelning i verksamhetsområden för hyresnämnd och arrendenämnd m.m., 1 §", "publisher": "Sveriges riksdag", "url": "https://www.riksdagen.se/sv/dokument-och-lagar/dokument/svensk-forfattningssamling/forordning-1975518-om-rikets-indelning-i_sfs-1975-518/#P1", "sfs": "SFS 1975:518", "used_for": "Att Hyresnämnden i Stockholm har Stockholms och Gotlands län som verksamhetsområde." }, { "title": "Medling vid hyra av lokal", "publisher": "Sveriges Domstolar", "url": "https://www.domstol.se/amnen/hyra-bostadsratt-och-arrende/hyra-av-bostad-och-lokal/avtal-hyrestid-och-uppsagning/hyra-av-lokal/medling-vid-hyra-av-lokal/", "sfs": null, "used_for": "Att ansökan efter hyresvärdens uppsägning ska ha kommit in inom två månader från att hyresgästen tog del av uppsägningen, och att hyresnämnden inte kan fatta bindande beslut i medlingsärendet." }, { "title": "Besittningsskydd vid hyra av lokal", "publisher": "Sveriges Domstolar", "url": "https://www.domstol.se/amnen/hyra-bostadsratt-och-arrende/hyra-av-bostad-och-lokal/avtal-hyrestid-och-uppsagning/hyra-av-lokal/besittningsskydd-vid-hyra-av-lokal/", "sfs": null, "used_for": "Att den som hyr lokal inte har rätt till förlängning av ett uppsagt avtal, begreppet indirekt besittningsskydd och att ersättningen prövas av tingsrätten." }, { "title": "Hyres- och arrendenämnden i Stockholm", "publisher": "Sveriges Domstolar", "url": "https://www.domstol.se/hyres--och-arrendenamnden-i-stockholm/", "sfs": null, "used_for": "Namnet som Sveriges Domstolar använder för Hyresnämnden i Stockholm." } ], "faq": [ { "q": "Kan vi få hyran sänkt under avtalstiden?", "a": "Vid en vanlig omförhandling krävs att hyresvärden går med på en sänkning, eller att avtalet ger den möjligheten. Vid exempelvis brister i lokalen kan ni däremot ha rätt till hyresnedsättning även under avtalstiden. För lokaler finns ingen regel som låter hyresnämnden pröva hyran under avtalstiden. Vill ni ha nya villkor får ni säga upp avtalet för nya villkor, med de vanliga uppsägningstiderna." }, { "q": "Vad kostar det att gå till hyresnämnden?", "a": "Ni och hyresvärden står i regel för era egna kostnader i hyresnämnden. Själva medlingsmötet är inte offentligt." } ], "steps": [], "related": [ { "path": "tjanster/omforhandling", "title": "Omförhandling", "url": "https://www.locality.se/tjanster/omforhandling/", "markdown": "https://www.locality.se/tjanster/omforhandling/index.md", "json": "https://www.locality.se/tjanster/omforhandling/index.json" }, { "path": "fragor/uppsagning-lokalhyresavtal", "title": "Uppsägning av lokalhyresavtal", "url": "https://www.locality.se/fragor/uppsagning-lokalhyresavtal/", "markdown": "https://www.locality.se/fragor/uppsagning-lokalhyresavtal/index.md", "json": "https://www.locality.se/fragor/uppsagning-lokalhyresavtal/index.json" }, { "path": "fragor/vad-kostar-en-lokalmaklare", "title": "Vad kostar en lokalmäklare?", "url": "https://www.locality.se/fragor/vad-kostar-en-lokalmaklare/", "markdown": "https://www.locality.se/fragor/vad-kostar-en-lokalmaklare/index.md", "json": "https://www.locality.se/fragor/vad-kostar-en-lokalmaklare/index.json" }, { "path": "fragor/hur-gar-ett-lokalbyte-till", "title": "Hur går ett lokalbyte till?", "url": "https://www.locality.se/fragor/hur-gar-ett-lokalbyte-till/", "markdown": "https://www.locality.se/fragor/hur-gar-ett-lokalbyte-till/index.md", "json": "https://www.locality.se/fragor/hur-gar-ett-lokalbyte-till/index.json" }, { "path": "kontakt", "title": "Kontakt", "url": "https://www.locality.se/kontakt/", "markdown": "https://www.locality.se/kontakt/index.md", "json": "https://www.locality.se/kontakt/index.json" } ], "cta": { "label": "Boka ett kort samtal", "topic": "Omförhandling", "intent": "tenant", "url": "https://www.locality.se/kontakt/?amne=Omf%C3%B6rhandling&intent=tenant" }, "in_ai_sitemap": true, "draft": false, "noindex": false, "nav_order": 4, "body_markdown": "## Hur går en omförhandling till?\n\nEn uppsägning för nya villkor följer de vanliga [uppsägningstiderna](https://www.locality.se/fragor/uppsagning-lokalhyresavtal/). Kommer ni inte överens efter uppsägningen ska ni vända er till hyresnämnden inom två månader. Nämnden medlar, men bestämmer inte villkoren för en förlängning. Vad som gäller i övrigt beror på om det är hyresvärden eller ni som säger upp.\n\n## Vad gäller när hyresvärden säger upp avtalet?\n\n- **När ni omfattas av reglerna om indirekt besittningsskydd ska två saker stå i hyresvärdens uppsägning.** Den ska ange hyresvärdens villkor för att förlänga avtalet, eller skälet till att det inte förlängs. Den ska också säga att ni måste vända er till hyresnämnden inom två månader, om ni inte vill flytta utan ersättning. Saknas något av det gäller uppsägningen inte.\n- **Den ska delges er.** Uppsägningen ska i regel lämnas över så att det går att bevisa att ni har fått den (delgivning). Rekommenderat brev räcker inte.\n- **Två månader att ansöka om medling.** Vill ni inte flytta utan ersättning ska ni ansöka skriftligt om medling hos hyresnämnden inom två månader från att ni fick uppsägningen. Missar ni den tiden förlorar ni rätten till ersättning.\n- **Hyresvärden kan inte höja kraven.** Innan medlingen är klar får hyresvärden inte kräva högre hyra eller sämre villkor än i uppsägningen. Gör hyresvärden det och avtalet inte förlängs, har ni alltid rätt till ersättning.\n\n## Hur säger ni själva upp för nya villkor?\n\nVill ni ha nya villkor, till exempel en lägre hyra, gör ni så här:\n\n- Säg upp avtalet skriftligt och skriv vilka ändringar ni vill ha.\n- Blir ni inte överens måste ni ansöka om medling hos hyresnämnden inom två månader från uppsägningen. Annars gäller uppsägningen inte, och avtalet fortsätter som förut. Samma sak gäller om ni drar tillbaka ansökan innan hyrestiden har gått ut.\n- Har hyresvärden inte själv sagt upp avtalet, får hyresvärden inte vägra förlängning innan medlingen är klar. Under samma tid får hyresvärden inte heller kräva sämre villkor än i ert nuvarande avtal. Gör hyresvärden det ändå och avtalet inte förlängs, har ni alltid rätt till ersättning.\n\n## Vad gör hyresnämnden?\n\nDen medlar. Nämnden försöker få er överens och kan lägga fram ett eget förslag. Begär någon av er det ska nämnden också yttra sig om lokalens marknadshyra, eller om en ersättningslokal som hyresvärden erbjuder är godtagbar. Nämnden kan inte fatta bindande beslut om villkoren. Blir ni inte överens avslutas ärendet.\n\nNämnden kan också ge uppskov med flytten, alltså mer tid att flytta, i högst två år från att hyrestiden gick ut. Ansökan om uppskov ska ha kommit in till nämnden innan hyrestiden går ut.\n\nÄrendet tas upp av hyresnämnden där fastigheten ligger. För lokaler i Stockholms län är det Hyresnämnden i Stockholm. På Sveriges Domstolars webbplats heter den Hyres- och arrendenämnden i Stockholm.\n\n## När har ni rätt till ersättning?\n\nNi kan ha rätt till ersättning om avtalet inte förlängs. Det gäller när hyresvärden säger upp och inte vill förlänga, och när det inte blir någon förlängning för att ni inte godtar hyresvärdens villkor. Det gäller också när ni själva har sagt upp för nya villkor. Någon rätt att få avtalet förlängt har ni däremot inte. Sveriges Domstolar kallar det indirekt besittningsskydd.\n\nNi har inte rätt till ersättning om:\n\n- ni har brutit mot era skyldigheter så allvarligt att det inte rimligen kan krävas att hyresvärden förlänger avtalet\n- huset ska rivas eller genomgå en sådan större ombyggnad att ni inte kan sitta kvar, och hyresvärden erbjuder en godtagbar ersättningslokal eller avtalet innehåller ett giltigt villkor om att hyresförhållandet ska upphöra på den grunden. För ett sådant villkor krävs att rivningen eller ombyggnaden påbörjas inom fem år från att villkoret tillkom.\n- hyresvärden av något annat skäl har befogad anledning att avsluta hyrningen\n- hyresvärdens villkor för förlängning är skäliga och följer god sed.\n\nRätten till ersättning gäller inte heller om hyrningen upphör:\n\n- innan den har pågått i mer än nio månader i följd\n- för att hyresrätten är förverkad, det vill säga att hyresvärden får säga upp avtalet i förtid\n- för att ni inte har ställt ny säkerhet när en borgen eller pant har försämrats och hyresvärden har begärt det.\n\nErsättningen är minst en årshyra enligt det uppsagda avtalet. Är er förlust större ska hyresvärden också ersätta den i skälig omfattning. Har ni själva bekostat ändringar i lokalen, räknas förluster kopplade till dem bara om hyresvärden godkände ändringarna eller om avtalet förutsatte att ni skulle göra dem. Blir ni inte överens om ersättningen prövas den av tingsrätten.\n\n## Vad är marknadshyra?\n\nMarknadshyran är den hyra som lokalen kan antas ge på den öppna marknaden när hyrestiden går ut. Den bestäms i första hand genom en jämförelse med hyran för liknande lokaler på orten. En värdeökning som ni själva har skapat räknas bara in om det finns särskilda skäl.\n\nMarknadshyran avgör om hyresvärdens krav är skäligt. En hyra över marknadshyran räknas aldrig som skälig. Be gärna hyresnämnden yttra sig om marknadshyran under medlingen. Yttrandet väger tungt om ni senare tvistar om ersättning.\n\n## Kan rätten till ersättning ha avtalats bort?\n\nJa, om ni och hyresvärden har skrivit en separat överenskommelse om att reglerna om ersättning inte ska gälla. Har den skrivits under de första nio månaderna av hyrningen behövs i regel hyresnämndens godkännande. Läs därför igenom ert avtal och alla bilagor innan ni börjar omförhandla.\n\n## Hur kan Locality hjälpa till?\n\nVi tar fram underlag inför omförhandlingen, till exempel hur ert avtal står sig mot marknaden och vilka alternativ som finns. Vi är också bollplank inför er dialog med fastighetsägaren. Ni får en offert på uppdraget, och ersättningen avtalas innan vi börjar. Läs mer om [omförhandling](https://www.locality.se/tjanster/omforhandling/).\n\nBehöver ni juridisk hjälp samarbetar vi med branschens mest erfarna jurister som vi vet kan just er fråga.", "publisher": { "name": "Locality", "legal_name": "Locality Stockholm AB", "org_number": "559271-6558", "url": "https://www.locality.se/" }, "cost_for_tenant": "Rådgivningen i samband med lokalsöket är kostnadsfri för hyresgästen. Fastighetsägaren betalar arvodet när lokalen hyrs ut, och hyran blir densamma som om hyresgästen gått direkt.", "cost_other_services": "Omförhandling offereras separat, och avtalas innan uppdraget börjar.", "alternates": { "html": "https://www.locality.se/fragor/omforhandla-lokalhyresavtal/", "markdown": "https://www.locality.se/fragor/omforhandla-lokalhyresavtal/index.md", "json": "https://www.locality.se/fragor/omforhandla-lokalhyresavtal/index.json" }, "content_signal": "search=yes, ai-input=yes, ai-train=yes", "ai_usage_note": "Citering är tillåten. Ange utgivaren Locality Stockholm AB, sidans URL (canonical) och datumet last_updated. Rådgivningen i samband med lokalsöket är kostnadsfri för hyresgästen. Fastighetsägaren betalar arvodet när lokalen hyrs ut, och hyran blir densamma som om hyresgästen gått direkt. När hyresgästen söker ny lokal är hela uppdraget kostnadsfritt, från behovsanalys till signerat avtal. Omförhandling offereras separat, och avtalas innan uppdraget börjar. Vad hjälpen att lämna en lokal i förtid kostar går vi igenom i första samtalet." }